מגרש לבניית נכס שאינו למגורים ברובע נסימי בבאקו נרכש לפי מחיר של 850 אלף מאנאט לכל 100 מ״ר. כך אמר מומחה הנדל״ן ראמיל גסימזאדה, שהסביר מדוע מחירי נכסים מסוימים בבירה גבוהים בהרבה מרמות המחירים המקובלות בשוק.
לפי דיווח וסטי באקו, המומחה הדגיש כי מדובר בקרקע לשימוש מסחרי, ולא במגרש לבית פרטי. במחיר זה משלם הרוכש 8,500 מאנאט למ״ר.
דוגמה נוספת שהביא גסימזאדה נוגעת לדוכן דונר קטן סמוך לתחנת המטרו ״נרימן נרימנוב״. לדבריו, תמורת שטח של כחמישה מ״ר שולמו 400 אלף מאנאט. ההכנסה היומית של העסק הוערכה ביותר מאלף מאנאט.
המומחה מייחס מקרים אלה בעיקר למיקום ולאפשרות להרוויח מתנועת הלקוחות. שטח קטן כשלעצמו אינו הופך נכס מסחרי לזול: יציאה מהמטרו ותנועת הולכי רגל קבועה עשויות להעלות מאוד את מחירו.
הדירות מתייקרות והאפשרויות הזולות מצטמצמות
להערכת גסימזאדה, מחירי הדיור בבאקו עלו בכ־15% מתחילת השנה. הוא מתאר את שוק הבירה כחילופין בין תקופות של התייקרות מתונה יחסית לבין זינוקים חדים.
בה בעת, הדיור הזול נעלם בהדרגה מן ההיצע. במקום דירות קטנות בבניינים ישנים נבנות דירות חדשות גדולות יותר, שרכישתן מחייבת תקציב גבוה בהרבה.
כדוגמה הזכיר דירות בנות חדר אחד בבנייני ״חרושצ׳ובקה״ ברובע נרימנוב. לדבריו, מחירן מגיע ל־130–140 אלף מאנאט אף ששטחן כ־30 מ״ר. הן מוסיפות להיות מבוקשות משום שסכום הרכישה הכולל נמוך מזה של דיור מרווח יותר.
גסימזאדה הצביע גם על הפער בין מחירי הדירות לבין אפשרויות המימון במשכנתה. לפי הערכותיו, דירות בנות חדר אחד בבניינים מהתכנון המכונה ״לנינגרד״ עשויות לעלות כ־150 אלף מאנאט, דירות שני חדרים החל מ־180 אלף, ודירות שלושה חדרים 230–250 אלף מאנאט.
כתוצאה מכך הרוכשים נדרשים להון עצמי משמעותי. חלק מהמשפחות שוקלות בית פרטי או מגרש בשולי העיר במקום דירה בעיר.
דירה ריקה אינה מעידה בהכרח על היעדר ביקוש
לדעת המומחה, עצם קיומם של בניינים שאינם מאוכלסים אינו מוכיח שיש עודף דיור נגיש במחירו.
גסימזאדה סיפר על מתחם ברובע נסימי שבו, לפי תצפיותיו, דירות נותרו בלתי מאוכלסות זמן רב, בעוד המחירים המבוקשים המשיכו לעלות. הוא מסביר זאת בכך שחלק מהבעלים והיזמים רואים בנדל״ן אמצעי לשמירת הון ואינם נדרשים למכור במהירות.
מנגד, מחיר מופרז עלול לעכב עסקה זמן רב. להערכת המומחה, נכס המוצע במחיר השוק האמיתי מוצא קונה מהר בהרבה.
הביקוש פונה גם למחסנים
גסימזאדה ציין את הנדל״ן לאחסון ברובע גרדאג ובכיוון אליאט כאפיק בעל פוטנציאל. ציפיותיו קשורות להתפתחות נתיבי התחבורה ולגידול בצורכי העסקים בתשתיות לוגיסטיקה.
הוא הביא כדוגמה מחסן מודרני בשטח של כ־3,000 מ״ר, המושכר בכ־10 מאנאט למ״ר בחודש. דמי השכירות החודשיים הכוללים מסתכמים בכ־30 אלף מאנאט.
ואולם, הדגיש גסימזאדה, ברכישת קרקע יש חשיבות מכרעת למיקומה, לייעודה ולמסמכיה. הוא הזכיר מקרים שבהם קונים משלמים תמורת מגרש או מבנה בלי לבדוק אילו זכויות בדיוק הם רוכשים. בהמשך הדבר גורם למחלוקות על רישום הבעלות ועל פיצוי במקרה של הריסה.
בתמונה: בנייני מגורים וחצר. צילום להמחשת שוק הנדל״ן, שאינו מציג את המגרש שנמכר.