מערכת וסטי באקו | מאמר מערכת
רוכש דירה בבאקו משלם על הקרקע, על הבטון, על עבודת הבנאים ועל רווחיה של החברה.
אבל יש גם הוצאות שאי אפשר לראות בסיור בדירה: המתנה להיתרים, ריבית על הלוואות בתקופת ההשבתה, היעדר תיאום בין הרשויות והסיכון לעיכוב נוסף.
ההוצאות האלה אינן נראות בדירה עצמה. הן אינן מקנות חדר נוסף. ובכל זאת, הן עשויות לתפוס מקום מורגש מאוד במחיר למטר רבוע.
הדיון בתוכנית ״Sabaha saxlamayaq״ בערוץ ITV מ־28 באוקטובר מאפשר לנסח את השאלה באופן מדויק יותר: איזה חלק מהתייקרות הדיור קשור לדרישות הכרחיות בענף הבנייה, ואיזה חלק נובע מהאופן שבו מנוהל הענף?
הריבית נצברת, הבנייה עומדת
איש השיווק פירדובסי חלילוב אמר כי קבלת היתרים, שבעבר הייתה עשויה להימשך כמה חודשים, נמשכת כיום במקרים מסוימים שנתיים עד שלוש.
להערכתו, עלות המימון באמצעות הלוואות לחברות בנייה עשויה להגיע ל־20% בשנה.
אלה הערכות של משתתף בשוק, המחייבות בדיקה נפרדת. אבל המנגנון שתיאר ברור: אם חברה כבר השקיעה במגרש ובתכנון, אך אינה יכולה להתחיל לבנות, ההמתנה עולה לה כסף.
בעת מכירת הדירות ינסה היזם לכלול את ההוצאות האלה במחיר. עד כמה יצליח, תלוי בביקוש ובתחרות. ואולם, עצם העיכוב יוצר עלויות שמישהו צריך לכסות.
לרוכש מציעים הסבר: הכול התייקר. לעיתים רחוקות הרבה יותר מראים לו כמה עלו החומרים, כמה הקרקע וכמה חודשים בילה המיזם במעבר בין משרדים.
חצרות ראויות נחוצות. גם הליכי אישור אינסופיים?
חלילוב קשר את העלייה בעלויות גם לאכיפה קפדנית יותר של מגבלות צפיפות הבנייה. אם אפשר לבנות במגרש פחות שטח המיועד למכירה, עלות הקרקע מתחלקת על פני מספר קטן יותר של מטרים רבועים.
אבל מכאן אי אפשר להסיק שכדי להוזיל את הדיור, על באקו לחזור ולבנות בכל חצר פנויה.
אור בין הבניינים, דרכי גישה לשירותי החירום, גני משחקים ומרחבים ציבוריים הם בעלי חשיבות. התושבים מכירים היטב את השלכותיה של בנייה שהאינטרסים של השכונה הקיימת הובאו בה בחשבון רק בסוף.
יש לדרוש עמידה בתקנים. להכריח מיזם להמתין שנים להחלטה שניתן לצפות מראש עולה ביוקר לכולם.
מערכת ברורה צריכה להסביר למשקיע מראש מה מותר במגרש מסוים, אילו מסמכים נדרשים ומתי תינתן תשובה סופית. ככל שגדלה אי־הוודאות, כך גדל הסיכון שהעסק ינסה לגלם במחיר.
הדירה מוכנה, התשתיות יחכו
בתוכנית נדון גם היעדר התיאום בין הבנייה לבין פיתוח רשתות התשתית. חלילוב הציג דוגמה היפותטית: הגיע מועד מסירתו של מתחם מגורים, אך הנחת קו התשתית הראשי הנחוץ מתוכננת אצל חברת השירות למועד מאוחר בהרבה.
פער כזה משמעו שהמשתתפים באותו תהליך פועלים לפי לוחות זמנים שונים.
על העיר לדעת איזה עומס יוכלו הרשתות לשאת עוד לפני הופעתם של בניינים חדשים. על היזם להבין את תנאי החיבור לפני שיתחיל למכור דירות. הרוכש רשאי לצפות שהדיור שהובטח לו יהיה ראוי לחיים תקינים.
כאשר הסוגיות האלה נפתרות תוך כדי הבנייה, נוצרות עבודות נוספות, עיכובים ומחלוקות על התשלום. בסופו של דבר, ההוצאות עלולות ליפול הן על הרוכש והן על התקציב הציבורי.
ההצעה להקים גוף אחד לניהול הענף עוררה מחלוקת בתוכנית. עצם הקמתה של רשות חדשה אינה מבטיחה דבר. אם רק תוסיף עוד שלב של אישור, מחיר הניהול יעלה. נדרשות החלטות מתואמות ואחריות ברורה לעמידה בלוחות הזמנים.
מדוע היזמים בוחרים במיזמים דומים
האדריכל דילגם איסמאילוב הפנה את תשומת הלב להיבט נוסף של המערכת: הליכי אישור מורכבים מצמצמים, לדעתו, את האפשרויות לאדריכלות עצמאית.
גם כאן ההיגיון כלכלי. אם פתרון שאינו שגרתי מגדיל את הסיכוי שהתוכנית תוחזר ותידרש המתנה נוספת, יעדיף המשקיע חלופה מוכרת. במיוחד כאשר הריבית על ההלוואה ממשיכה להצטבר.
כך עלול הרוכש לשלם פעמיים על כשלי הניהול: תחילה באמצעות הוצאות נוספות המגולמות במחיר, ובהמשך באמצעות מבחר מוגבל של חלוקות פנימיות ושל פתרונות אדריכליים.
עם זאת, ההסתמכות על הבירוקרטיה כהסבר אינה פוטרת את היזמים עצמם משאלות. חישובי עלות הבנייה, הטענות בדבר ירידה ברווחים וההסברים לעוד העלאת מחירים חייבים להיות ניתנים לבדיקה. אי אפשר לדרוש שקיפות רק מהמדינה ולהותיר את כלכלת המיזמים סגורה לחלוטין לעיון.
מה צריך למדוד
הדיון בסיבות להתייקרות יהיה ענייני יותר כשיהיו נתונים בני השוואה: משך הזמן בפועל למתן היתרים, הסיבות להחזרת תוכניות, עלות החיבור לרשתות וחלקן של הקרקע ושל הוצאות המימון בעלות הכוללת.
אז יהיה אפשר לראות היכן המחיר עולה בשל מגבלות אובייקטיביות, היכן בשל החלטות החברה והיכן הרוכש משלם על תהליך שמאורגן בצורה לקויה.
פישוט ההליכים אינו מבטיח ירידת מחירים אוטומטית. לשם כך נחוצים היצע מספיק ותחרות. אבל ביטול עיכובים מיותרים מסיר לפחות הוצאות שאינן משפרות את הדיור עצמו.
הרוכש צריך לשלם על הדירה, על איכות הבנייה ועל נוחות החיים. כל שנת המתנה המגולמת במחירה ראויה להסבר נפרד.
מקור: וסטי באקו — המאמר המקורי