AZE Israel
עליית מחירי הדירות בבאקו מתרחקת יותר ויותר מהיכולת הכלכלית של התושבים. הגבלת הבנייה מקטינה את ההיצע, והדיור היקר יוצא גם מהישג ידם של חלק מהלווים הפוטנציאליים למשכנתאות. הכלכלן פרהאד פרוויזי מזהיר שהמצב מסכן הן רוכשים המבקשים להרוויח מנדל”ן והן צעירים שאינם יכולים להשיג בית משלהם.
את הדברים אמר בפודקאסט “חיפוש משמעות” של Minval Politika.
להערכתו, התייקרות חומרי הבנייה אינה מסבירה את מלוא עליית מחירי הדירות. בחמש השנים האחרונות התייקרו רכיבי בנייה שונים בכ-20%-40%, בעוד מחיריהם של נכסים מסוימים עלו פי שניים עד שלושה בשלוש השנים האחרונות.
לדבריו, החמרת הדרישות לכריית חצץ ולהובלת מטענים הכבידה גם היא על העלויות: עמידה בכללי סביבה ובמגבלות העמסת משאיות הגדילה את הוצאות הספקים.
אולם אחת הסיבות העיקריות ליוקר, בעיניו, היא הגבלת בנייה חדשה בבירה. ניסיון להפחית את העומס בבאקו באמצעות צמצום היצע הדיור אינו פותר את הבעיה: אנשים ממשיכים להגיע למקום שבו מרוכזים העבודה וההכנסה.
ללא אפשרויות כלכליות במחוזות, ההגבלות רק מייקרות את הדיור בבירה ודוחפות תושבים לרכוש חלקות קטנות ולבנות בעצמם בשולי אבשרון.
“קודם צריך לחשוב מה יעשו אנשים מחוץ לבאקו, לפתח שם כלכלה כדי שתהיה עבודה ולא יהיה צורך להגיע לבאקו כדי להתפרנס”, אמר פרוויזי.
“כדי להפוך את באקו למנהטן, לניו יורק, למוסקבה או לדובאי, צריך לאפשר כאן יצירת מקבץ של אנשים עשירים מאוד שיישארו בכל הבניינים האלה”, הוסיף.
מחירים גבוהים במודעות עדיין אינם מעידים על עסקאות במחירים אלה. פרוויזי מתח ביקורת על ניתוח שוק המבוסס בעיקר על מודעות באתרים: הנתונים משקפים את ציפיות המוכרים, אך לא בהכרח את יכולת הקונים.
כמדד משמעותי יותר הזכיר נתונים שלדבריו פורסמו על עסקאות שנרשמו ב-2025: מחיר דירה ממוצע של כ-170 אלף מאנאט ושטח ממוצע של 68 מ”ר. עם זאת, ציין שהסטטיסטיקה אינה מכסה את כל שוק הדירות בבנייה.
על רקע זה, הצעות לרכוש דירת 100 מ”ר ב-500 אלף מאנאט כבר בשלב הבור מחייבות בחינה מדוקדקת של לוחות הזמנים והסיכונים. לרוכש צפויות הוצאות שיפוץ, המתנה לסיום הבנייה ועיכובים אפשריים, בעוד כספו יוקפא לשנים.
פרוויזי הזהיר במיוחד מהנחה שהעליות האחרונות יימשכו בהכרח. הוא הזכיר הצעות בעיר הלבנה ב-6,000 מאנאט למ”ר בשלב הבנייה הראשוני.
“אתם חושבים שבעוד שלוש שנים זה יעלה 12 אלף מאנאט? אתם חושבים כך ברצינות?” שאל.
להערכתו, שווי הנדל”ן באזרבייג’ן במונחי דולר רק חזר לרמת 2014, בעוד הזהב ושוק ניירות הערך הציגו בתקופה זו עליות גדולות יותר. לכן הציע להעריך התייקרות במאנאט לצד שער החליפין ואפשרויות השקעה אחרות.
לדבריו, ההרגל להפנות חסכונות בעיקר לדירות קשור במידה רבה לאוריינות פיננסית מוגבלת ולחוסר אמון במכשירים אחרים. בנוגע לזהב הבחין בין תכשיטים לבין מטילי ומטבעות השקעה. כחלופה לרכישת דירה הזכיר גם קרנות REIT, המאפשרות רכישת חלקים בתיקי נדל”ן.
שלוש השנים הבאות עלולות לאכזב מי שנכנס לשוק בשיא המחירים ב-2025-2026, הזהיר. הוא רואה בדירות קטנות במחיר עד 100 אלף דולר פלח נזיל יחסית, והבחין גם בנכסי פרימיום נדירים שהיצעם מוגבל.
אולם את ההשלכות החמורות ביותר של יוקר הדיור הוא קושר למשפחות צעירות. לדבריו, יכולתן הכלכלית כבר מגבילה ביקוש גם בשוק המשכנתאות.
בלי דיור נגיש ודרכי פרנסה חלופיות, הזהיר, המדינה מסתכנת בדור צעיר ללא בית משלו וללא קשר יציב לעתידו באזרבייג’ן.
“למה לגור כאן בשכירות? עדיף שאעבור לגאורגיה או למדינה אחרת, שבה יש לי יותר אופק כלכלי”, כך תיאר את ההיגיון האפשרי של צעיר.
לדבריו, החלטות בתחום הבנייה חייבות להיבחן יחד עם השלכותיהן על תעסוקה, הקמת משפחות והגירה. ניסיון של גופים שונים לפתור את בעיותיהם בלבד עלול ליצור בעיות חברתיות רחבות הרבה יותר.
מקור: Вести Баку